A Villarino Imóveis, através da sua sócia Adriana Villarino, participou nos dias 18 e 19 de agosto do 5o CONGRESSO DO IBRADIM, Associação que reúne os maiores especialistas do Direito Imobiliário no Brasil.
Os principais pontos discutidos no Congresso que destacamos na nossa área de atuação são:
1 – Boa – Fé nos Negócios Imobiliários:
Cada vez mais surgem situações nos condomínios, locações e compras e vendas que nao estão contempladas nas nossas Leis existentes.
Então, como resolver os conflitos e chegar às soluções desejadas? Estabelecendo a boa-fé como um princípio essencial que deve estar presente nas relações imobiliárias.
Uma tendência do Judiciário, por exemplo, é considerar que aquele que compra um imovel, agindo com diligência e fazendo pesquisas em nome do vendedor, age de boa fé e está livre do risco de um futuro credor daquele vendedor anular a compra e venda do imovel adquirido.
Outro exemplo: aquele Condômino que, por 50 anos, nunca cobrou determinada despesa de seus moradores (embora pudesse o fazer pela Convenção do Condomínio) e, após a mudança de Síndico, resolve cobrar aquela despesa, sem prévia Assembleia ou debate entre condôminos, nao age de boa fé. Deve prevalecer nesse caso a prática que era adotada nesses 50 anos, ou seja, nao efetuar aquela cobrança, uma vez que essa era uma prática pacificada daquele Condomínio.
2- Alterações nas Certidões de Compra e Venda e Documentos digitais:
Em 27 de junho de 2022, o Mercado Imobiliário ganhou uma nova Lei – Lei 14.382/2022, a qual, dentre outras coisas, instituiu um Órgão chamado SERP que irá unificar todos os Cartórios de Registros Públicos no País, permitindo o acesso de usuários a todos os cartórios registrais e compartilhando dados entre os Cartórios.
Além disso, referida Lei SIMPLIFICOU a documentação necessária para a assinatura de escrituras públicas na alienação de imóveis: certidão de ônus reais (matrícula), certidões fiscais e a indisponibilidade de bens.
Tal alteração não significa, no entanto, que os Compradores irão abrir mão de pesquisar eventual existência de dívidas em nome do Vendedor e analisar cautelosamente a situação jurídica do imovel. Esses cuidados ainda se revelam importantes principalmente para caracterizar a boa-fé dos Compradores (conhecimento da situação jurídica do imovel e do vendedor). No entanto, essa mudança permite que escrituras mais simples, entre Familiares ou pessoas muito próximas, por exemplo, tenham seu custo reduzido com a significativa diminuição do número de certidões obrigatórias.
Igualmente a nova Lei reduz os prazos do Registrador de imóveis para a análise do registro, consultas, retificações, etc, de modo a acelerar os registros de títulos e dar mais eficiência ao mercado imobiliário.
Os Registradores, ainda, ganharam mais autonomia para retificar títulos mediante inequívoca representação das partes, sem precisar reabrir inventários e processos judiciais, por exemplo.
3 – A assinatura eletrônica veio para ficar no Mercado Imobiliário.
Atualmente, os Cartórios de Registros de Imóveis ainda exigem a assinatura de modalidade avançada para registrar escrituras públicas de compra e venda (o chamado Certificado Digital ou IPC Brasil), no entanto, para documentos particulares, requerimentos de pedido de averbação nos Cartórios, dentre outros, já são aceitas as assinaturas digitais da modalidade qualificada (ex: Docusign e similares). Igualmente, cada vez mais se usa o E-Notariado para dar validade às assinaturas eletrônicas de pessoas que vendem imóveis à distância, como, por exemplo, brasileiros que residem no exterior, por exemplo (não precisam mais ter um Procurador no Brasil ara assinar uma venda de Imóveis, basta possuir um Certificado Digital).
Por sua vez, as assinaturas digitais, que atualmente se verificam por Token ou Pen-Drives, em um futuro próximo, migrarão para assinaturas por Reconhecimento Facial.
4 – Adjudicação Compulsória Extrajudicial
A Adjudicação Compulsória passou a ser admitida também na forma extrajudicial (ou seja, via escritura pública lavrada por Cartório de Notas). Trata-se de mudança muito importante, pois existem no Brasil diversas Promessas de Compra e Venda nunca registradas que, antes, necessitavam de uma ação judicial de adjudicação para se tornar um Título de compra e venda.
Agora, cumpridos os requisitos da Lei, essa etapa poderá se dar também de forma Extrajudicial, mais simples e muito mais rápida, assim como ocorre com muitos divórcios e inventários amigáveis no Brasil.
5 – Metaverso e Moedas Digitais
Conceitos como Blockchain, Smart Contract, Token e NFTs estão chegando com tudo no Mercado Imobiliário. A Lei 14.382/22 chegou para ampliar ainda mais o rol de investimentos imobiliários no mundo digital.
Além disso, o Metaverso já vem sendo usado para virtualizar visitas a imóveis e melhor ilustrar projetos de arquitetura, ajudando na venda de imóveis.
Cabe ressaltar que os Cripto Ativos ainda nao são moedas legalmente admitidas como meio de pagamento de uma compra de imóveis. O imovel pode ser adquirido através de um Bitcoin, por exemplo, no entanto tal transação se considera uma permuta de dois títulos e nao compra e venda.
O mercado aguarda a chegada no próximo ano do Real Digital, esse sim uma moeda, que poderá ser utilizada nas transações imobiliárias e promete chegar com tudo.
Os especialistas esperam que a tokenização irá gerar grande desenvolvimento do mercado imobiliário e reduzir os custos das transações.
Aguardem que na semana que vem traremos a Parte II do resumo desse Congresso tão importante para a nossa atividade na Villarino Imóveis.
Esperamos ter trazido informações úteis aos nossos clientes e seguidores. Qualquer dúvida, podem nos perguntar por mensagem direta e iremos com prazer tentar responder as dúvidas de vocês.
Sincero abraço,
Equipe da Villarino Imóveis