Por Adriana Villarino
A cobrança de cotas extras de condomínio é bastante comum no dia a dia de uma Administradora de Imóveis. Saber identificar, com base na Lei, a quem compete o pagamento dessas cotas extras — Locatário ou Locador — é essencial para uma boa administração.
A Lei do inquilinato (lei 8.245/91) disciplina nos seus artigos 22 e 23 a quase totalidade dos casos de cota extra, dividindo entre Locadores e Locatários essa responsabilidade de pagamento.
O fundamento dessa divisão é: aquelas despesas atinentes ao dia a dia de um condomínio — leia-se manutenção — competem ao Locatário. As despesas referentes à estrutura do Prédio, ou seja, à própria propriedade, cabem ao Locador.
Vejam alguns exemplos comuns: uma reforma de fachada (troca de pastilhas, mudança de esquadrias) cabe ao Locador; já uma pintura de portaria, com o objetivo de manter a área comum do prédio em bom estado, compete ao Locatário.
Algumas cotas extras não são, no entanto, de fácil identificação do responsável e precisam ser estudadas e aplicado o bom senso pelo administrador.
Um caso comum ocorre com as despesas com o elevador. A troca de peças para garantir o funcionamento do elevador pode ser do Locador ou Locatário, a depender do caso. Se a troca da peça for apenas uma reposição da peça gasta, tal benfeitoria é considerada essencial ao funcionamento desse e cabe ao Locatário. Mas se a troca da peça faz parte de uma reforma do elevador para um sistema novo, essa despesa será do Locador.
Como podemos observar, o tema gera bastante debate e é bastante comum nas locações. Um bom administrador de imóveis saberá conduzir cada análise de forma legal e justa, efetuando a cobrança da cota extra da parte correta, Locador ou Locatário.